Was ist eine Bestandsaufnahme vom Gebäude?
Die umfassende Bewertung des baulichen Zustands eines Gebäudes ist eine komplexe Aufgabe, die systematisch ausgeführt werden sollte. Mithilfe einer ausführlichen Checkliste können Architekt*innen, Ingenieur*innen und Facharbeiter*innen Bereiche identifizieren, die größere Investitionen für Wartungen, Reparaturen oder Erneuerungen benötigen.
Eine sorgfältige Bestandsaufnahme sollte immer vor einer Sanierungsmaßnahme durchgeführt werden, um den aufallenden Aufwand und die damit einhergehenden Kosten einschätzen zu können.
Dieser Artikel beschäftigt sich mit folgenden Themen:
1. Den 3 Aspekten einer Bestandsaufnahme von Gebäuden
2. Der Inhalt einer Checkliste zur technischen Bestandsaufnahme
3. Der maßliche Bestandsaufnahme eines Gebäudes mit Checkliste
4. Eine digitale Lösung, um die Bestandsaufnahme von Gebäuden zu rationalisieren
3 Aspekte der Bestandsaufnahme eines Gebäudes
Eine erfolgreiche Bestandsaufnahme des Gebäudes beleuchtet eine Vielzahl von Aspekten. Durch diese sehr gründliche Einschätzung des Objekts können Fehler und Risiken frühzeitig erkannt werden. Es folgen drei tragende Aspekte der Bestandsaufnahme für ein Gebäude:
- Umgebung – Inspektion der umliegenden Landschaft, Bürgersteige und Parkplätze sowie Einschätzung des Risikos für Überschwemmungen, Naturkatastrophen u.Ä.
- Zusammensetzung des Gebäudes – Inspektion der Struktur, des Fundamentes, der Böden und Decken etc.
- Systeme und Anlagen – Inspektion der mechanischen, sanitären und elektrischen Anlagen auf ihre Funktionstüchtigkeit.
Inhalt einer Gebäude-Checkliste zur technischen Bestandsaufnahme
Eine Checkliste ist ein adäquates Hilfsmittel, um ein vorhandenes Gebäude ausführlich zu dokumentieren und zu bewerten. Bei einer technischen Bestandsaufnahme stehen die einzelnen Bauteile der Konstruktion im Vordergrund. Sie werden jeweils nach mehreren Bewertungskriterien beurteilt und ihr Zustand eingeordnet.
Die Bewertungskriterien richten sich nach dem Bauteilbereich. So wird beispielsweise bei Außenwänden das Trageverhalten, der Feuchteschutz, der Feuchteschutzsockel, die Wärmedämmung und die besonderen Bauteile bewertet. Beim Treppenhaus dagegen sind es der Fußboden, die Wände, die Wandoberfläche und die Wohnungstüren.
Typische Bewertungskriterien einer Checkliste für die technische Bestandsaufnahme sind:
- Konstruktion
- Tragverhalten
- Feuchteschutz
- Oberfläche
- Wärme-/Schalldämmung
- Zustand der Wände
- Dacheindeckung/-aufbauten
- Versorgungsleitungen
- Wärmeerzeuger
- Schädlingsbefall
Die Einschätzung des Zustands kann dreistufig in: “gut”, “ausreichend” und “schlecht” erfolgen. Aus der Zustandsbewertung leiten sich dann die zu ergreifenden Maßnahmen an. In der Regel handelt es sich dabei, um die vollständige Erneuerung des Bauteils oder die kostengünstigere Instandsetzung. In jeder Checkliste für die Bestandsaufnahme eines Gebäudes sollte darüberhinaus ausreichend Platz für weitere Bemerkungen zum Bauteilbereich gelassen werden.
Typische Elemente der Baukonstruktion, die in einer Checkliste für die technische Bestandsaufnahme abgfragt werden, sind:
- Außen-/Innenwände
- Außenfenster
- Außen-/Innentüren
- Dach, innen und außen
- Treppenhaus & Geschosstreppen
- Heizungsanlagen
- Sanitär-/Elektroinstallationen
- Hausanschlüsse
- Keller
- Außenanlagen
Die maßliche Bestandsaufnahme eines Gebäudes mit Checkliste
Die maßliche Bestandsaufnahme ist eine unabdingbare Voraussetzung jeder Altbausanierung. In einer Checkliste für die Bestandsaufnahme eines Altbaus muss sie deshalb mit aufgenommen werden.
Die maßliche Bestandsaufnahme umfasst entweder nur die Kontrolle vorhandener Pläne oder eine vollständige neue Erfassung der vorhandenen Bausubstanz. Letztes muss durchgeführt werden, wenn die vorhandenen Konstruktionspläne unvollständig und/oder sachlich falsch sind. Im ersten Fall ist zunächst zu klären, ob die Pläne den letzten Stand der Dokumentation mit allen nachträglichen Änderungen wiederspiegeln oder ob sie veraltet sind.
Bevor eine neue vollständige neue maßliche Bestandsaufnahme erfolgt, sollte nachgeforscht werden, ob nicht Pläne neueren Datum auffindbar sind. Das können auch Handwerkerzeichnungen von nachträglichen Einbauten von Heizungs- und Sanitäranlagen sein. Diese Kontrollpunkte für eine maßliche Bestandsaufnahme können gut in einer Checkliste abgebildet werden. So wird kein Schritt vergessen.
Falls nach der Prüfung der Pläne eine vollständige maßliche Aufnahme notwendig wird, ist diese mit den Ergebnissen der technischen Bestandsaufnahme zu verbinden. Mängel und Schwachstellen sind in Plänen zu vermerken und durch ein Koordinierungssystem zu erfassen.
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