BiB Check "Aufstockung" - Bauen im Bestand Checkliste

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BiB Check „Aufstockung“

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Diese umfassende Checkliste vom Verband für Bauen im Bestand unterstützt private Bauherren bei der Planung und Durchführung von Aufstockungsprojekten. Sie bietet eine strukturierte Prüfung aller relevanten Aspekte – von baurechtlichen Voraussetzungen über wirtschaftliche Faktoren bis zu technischen Anforderungen.

Die Aufstockung bestehender Gebäude ermöglicht die nachhaltige Schaffung von Wohnraum ohne zusätzlichen Flächenverbrauch und kann gleichzeitig zur energetischen Sanierung des Gesamtgebäudes genutzt werden. Mit dieser digitalen Checkliste auf Lumiform können Bauherren Risiken systematisch erfassen, bewerten und minimieren, um ihr Aufstockungsprojekt erfolgreich umzusetzen.

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Entity

Ihr „Ja, aber…“ – unsere Aufgabenstellung:

„Ja, aber Aufstockungen im Bestand sind für private Bauherren doch viel zu komplex!“

Unsere Antwort – Ihr Produkt:

Hilfestellung für private Bauherren zur Aufstockung ihres Wohnungsbestandes

Warum sollte man im Bestand aufstocken?

Laut des Umbauberichtes der Bundesstiftung Baukultur können in Deutschland können rund 1,5 Mio. Wohnungen nachhaltig, ressourcenschonend und CO2 sparend durch Aufstockungen auf bereits bestehende Wohngebäude (Baujahr 1950 – 1980) ermöglicht werden, ohne neue Flächen versiegeln zu müssen. Bei Betrachtung aller Wohngebäude – unabhängig vom Baujahr – ist das Potential noch deutlich größer

Hier ein kleiner Einblick in die Eigentümerstruktur in Deutschland und die daraus resultierende Notwendigkeit eine Hilfestellung für private Wohnungsbestandshalter:innen und WEGs zu entwickeln.

Deutschlandweit stellen private Kleineigentümer die größte Eigentümergruppe auf dem Wohnungsmarkt dar. Nach Auswertungen des Zensus und des BBSR/DIW befinden sich rund zwei Drittel aller Mietwohnungen im Besitz von Privatpersonen. Damit dominieren private Einzelvermieter gegenüber Wohnungsunternehmen, Genossenschaften oder der öffentlichen Hand.

Auch in deutschen Ballungsräumen sind Privatpersonen meist der größte Eigentümerkreis von Mehrfamilienhäusern, wenn auch mit regionalen Unterschieden.

Nehmen wir Berlin als Beispiel für einen Ballungsraum mit angespanntem Wohnungsmarkt: Etwa 64 % der Berliner Mietwohnungen befinden sich in privater Hand (ungebundene, frei finanzierte Wohnungen von privaten Eigentümer:innen). Private Einzeleigentümer dominieren also auch in der Hauptstadt, trotz eines vergleichsweise höheren Anteils kommunaler und genossenschaftlicher Bestände.

Diese Zahlen verdeutlichen, dass Privatpersonen in deutschen Großstädten einen sehr hohen Prozentsatz der Mehrfamilienhäuser besitzen – oft die Mehrheit der Wohngebäude oder Wohnungen.

Wir fassen zusammen – auch wenn die Immobilienwirtschaft einen großen Einfluss auf die nachhaltige Weiter- und Umnutzung von Immobilien hat, so liegt doch auch ein immenser Hebel in privater Hand und muss durch das Teilen des Know-hows von Profis der Bau- und Immobilienwirtschaft aktiviert werden.

Dachaufstockung als Chance zur Wertsteigerung und Modernisierung

Die Aufstockung eines Gebäudes durch den Verkauf oder die Bebauung des Dachrohling bietet für Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) erhebliche finanzielle und strukturelle Vorteile. Durch die Veräußerung der Dachfläche oder die Schaffung neuer Wohneinheiten können zusätzliche Einnahmen generiert werden, die zur Finanzierung notwendiger Sanierungsmaßnahmen genutzt werden können. Gleichzeitig entfallen teilweise kostenintensive energetische Dachsanierungen, wodurch weitere finanzielle Mittel gespart werden.

Aus Sicht der Hausbewohner können jedoch temporäre Einschränkungen der Lebensqualität durch Baustellenbetrieb, Gerüste oder Verzögerungen entstehen. Eigentümer wiederum fürchten unvorhersehbare Kosten, rechtliche Unsicherheiten und potenzielle Schadensersatzforderungen von Mietern bei Einschränkungen durch Baumaßnahmen.

Quelle: https://www.bundesstiftung-baukultur.de/fileadmin/files/content/publikationen/BBK_BKB-22-23-D.pdf

Steuerliche Vorteile und Fördermöglichkeiten

Um die wirtschaftliche Tragfähigkeit der Dachaufstockung zu verbessern, können steuerliche Anreize genutzt werden. Nach § 35a EStG sind Handwerkerleistungen mit bis zu 20 % (max. 1.200 € pro Jahr) absetzbar. Zudem gibt es für energetische Sanierungsmaßnahmen Sonderabschreibungen von 20 % über drei Jahre, wenn bestimmte Bedingungen erfüllt sind. Förderprogramme der KfW, BAFA und der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) bieten finanzielle Unterstützung durch zinsgünstige Kredite und Tilgungszuschüsse. In einigen Bundesländern und Kommunen existieren darüber hinaus individuelle Fördermaßnahmen.

Finanzierung und langfristige Rentabilität

Die Investition in eine Dachaufstockung kann sich langfristig durch verschiedene Refinanzierungsstrategien auszahlen

Senkung der Nebenkosten durch energetische Sanierung und CO₂-Einsparungen, die eine Anpassung der Nettokaltmieten ermöglichen.

Zusätzliche Mieteinnahmen durch die neu geschaffenen Wohneinheiten, die sich an der marktüblichen Neubaukaltmiete orientieren.

Nutzung von Förderdarlehen zur Finanzierung und Verbesserung der Gebäudeeffizienz, wodurch zukünftige Stranding-Risiken reduziert werden.

Rechtliche und versicherungstechnische Aspekte

Vor der Umsetzung sollten Grundbuchauszüge geprüft und baurechtliche Hürden wie Brandschutzanforderungen oder Denkmalschutzauflagen geklärt werden. Zudem sind Haftungsgrenzen und Versicherungen (z. B. Bauleistungs- oder Bauwesenversicherung) essenziell, um finanzielle und rechtliche Risiken für Eigentümer und Bauherren zu minimieren.

Durch eine sorgfältige Planung, wirtschaftliche Kalkulation und Nutzung staatlicher Fördermittel kann eine Dachaufstockung nicht nur zur Wertsteigerung des Gebäudes beitragen, sondern auch langfristige wirtschaftliche und ökologische Vorteile sichern. Da kein neues Grundstück erworben werden muss, um zusätzlichen Wohnraum zu schaffen, besteht auch ein immenser ökonomischer Vorteil.

Ökonomische Gründe

Wirtschaftliche Potenziale des Bestandes heben (Mehrung der Wohnfläche ohne Grundstückskauf etc.)

Förderung durch Bund/Land (Zuschüsse, zinsbegünstigte Kredite)

Einsparung von Energiekosten im Betrieb

Ökologische Gründe

Nachverdichtung statt Flächenversiegelung

Energetische Ertüchtigung des Daches durch Aufstockung

Gleichzeitige energetische Sanierung im Zuge der Aufstockung

Gleichzeitige Ertüchtigung der Haustechnik, insb. der Wärmeversorgung (Nachhaltige Energieversorgung)

Soziale Gründe

Schaffung von zusätzlichem Wohnraum

Aufwertung der Wohnqualität, Balkone, Aufzug, etc.

Hinweis

In dieser Checkliste wird alles abgefragt, mit dem Sie sich aus unserer Sicht beschäftigen müssen. Die vielen Anforderungen stellen also nicht ausschließlich dar, was Sie zu diesem Zeitpunkt schon haben müssen, sondern was Sie sich in nächster Zeit noch anschaffen sollten. Sollte Ihnen eine Frage unklar sein, oder Sie diese nicht beantworten können, dann wenden Sie sich an eine Spezialistin oder einen Spezialisten. Zögern Sie dennoch nicht, den Leitfaden weiter auszufüllen.

Wir danken denen am Projekt Beteiligten

Idee & Vorarbeit

Alexandra Niedenhoff - kowobau Herbertshausen

Workshopteilnehmende:

Kilian Eckle - RoofUz

Christian Rudolph - Uretek Deutschland

Ingo Korthals - Uretek Deutschland

Maik Kümmermann - MK Energy

Cathrin Krumrey - BWK. Architketen

Carla Frieling - Carla Paula Architektur

Nicole Zahner - StudioC

Sun Jensch - Koalition für Holzbau

Timon Matzura - Gemeinwohlorientierte Innovationen

Manuel Ehlers - Triodos Bank

Kai Hansen - KVL Group

Georg Bremer - KVL Group

Betreut wurde der Workshop durch den Vorstand des Verbandes und die Fachbeirät:innen:

Sarah Dungs, Vorstandsvorsitzende - Greyfield Group

Anastasija Radke - Vorständin KVL Group

Annabelle von Reutern - Fachbeirätin Zirkularität TOMAS

Nicola Halder-Hass - Fachbeirätin Denkmal Bricks & Beyond

Audit

1. Phase 0 - Idee und Konzept

1.1 Ökonomische Rahmenbedingungen und Anforderungen

Finanzierung

Haben Sie sich einen Kostenrahmen gesetzt?

Verfügen Sie über Eigenkapital (bis zu 20%), dass die Finanzierbarkeit ihres Projektes gewährleisten kann?

Haben Sie bereits die Finanzierbarkeit geprüft?

Haben Sie bereits die Finanzierungsstruktur geprüft?

Wurde geprüft, ob Schulden auf dem Objekt lasten?

Förderung

Sind die Anforderungen für eine BEG Förderung für das Projekt recherchiert und geprüft worden?

Sind Fördermöglichkeiten geprüft worden (lokal, kommunal, bundesweit, EU)?

Ökonomische Ziele

Soll das Objekt im Bestand gehalten werden?

Ist sichergestellt, dass alle betroffenen Parteien (einer WEG) informiert und eingebunden sind?

Verfolgen alle betroffenen Parteien das gleiche Ziel?

Wird ein Exit angestrebt, z. B. Verkauf?

Wird eine Vermietung angestrebt?

Ist die avisierte Nettoanfangsrendite definiert?

Ist eine vorzeitige Wertsteigerung des Objektes, z. B. durch Baurechtschaffung?

Sind die avisierten Miet-/ und Verkaufspreise definiert?

1.2 Qualitative Rahmenbedingungen und Anforderungen

Lage

Haben Sie eine Markt- und Standortanalyse durchgeführt (Mietpreisentwicklung, Milieuschutz, Immissionsschutz, Verkehr, Infrastruktur, weitere Entwicklungsmaßnahmen etc.)?

Nutzer, Nutzung, Flächen

Planen Sie neben Wohnen weitere Nutzungen?

Haben Sie die avisierten Wohnungsgrößen und dementsprechend die Zielbewohnerschaft definiert?

Sind die Anforderungen an Stellplätze geklärt?

Ist der barrierefreie Zugang und die Nutzung der Wohnungen erforderlich und baulich umsetzbar?

Gestaltung

Wurden ggf. vorhandene Auflagen des Denkmalschutzes geprüft?

Sind rechtliche Vorgaben in Bezug auf die Gestaltung bekannt und geprüft?

1.3 Risikoanalyse Klimaresilienz

Ist das Thema Klimaresilienz beim Konzept beachtet worden?

Ist das Thema Hitzeeinwirkung bei der architektonischen Gestaltung beachtet worden (Dachneigung, Dachbegrünung, Verschattung, Dachauskragung)?

Gibt es auf dem Grundstück die Möglichkeit den Niederschlag als Wasserspeicher in einer “Zisterne” zu sammeln oder anderweitig versickern zu lassen?

Gibt es eine zukunftssichere/ risikoarme Strom- und Wärmeversorgung?

Ist das Risiko, dass das Gebäude ein stranded asset wird, geprüft worden?

Wurden Maßnahmen definiert, die dieses Risiko minimieren?

1.4 Technische Rahmenbedingungen

Zustand

Ist eine (bau-)technische Untersuchung (bspw. Technical Due Diligence) des Gebäudes durch Bausachverständige, Statiker, Gutachter erfolgt?

Sind (sofort, mittelfristig, langfristig) erforderliche Sanierungsmaßnahmen bekannt?

Sind Maßnahmen bekannt, die für eine Aufstockung des Objektes zwingend erforderlich sind (bspw. in Bezug auf Statik, Brandschutz etc.)?

Wurde geprüft, ob die technische Infrastruktur des Gebäudes für eine Erweiterung geeignet ist?

Erschließung

Welche Medien sind vorhanden, bzw. müssen ergänzt werden?

1.5 Rechtliche Rahmenbedingungen

Eigentumsrecht (Gesellschaftsform, Lasten)

Sind die Eigentumsformen (privat, WEG, Genossenschaft etc.) im Objekt bekannt?

Sind Lasten, Dienstbarkeiten oder Rechte Dritter an dem Objekt/ dem Grundstück geprüft?

Wurde geprüft, ob auf Nachbargrundstücken eigene Lasten oder Dienstbarkeiten liegen?

Wurde geprüft, ob besondere behördliche Anforderungen in Bezug auf das Objekt / das Grundstück bestehen?

Makrosituation (Planungsrecht)

Wurde geprüft, ob das das Objekt im Geltungsbereich eines Bebauungsplans liegt oder eine Veränderungssperre besteht?

Wurden andere bauliche Beschränkungen (z. B. Erhaltungsgebiete, Gestaltungssatzungen) geprüft?

Sofern kein Bebauungsplan besteht. Wurde geprüft welche ortstypische Nutzung und Dichte im Umfeld vorhanden ist?

Wurde geprüft, ob das Grundstück in einem Wasserschutzgebiet liegt?

Wurde geprüft, ob das Gebäude unter Denkmalschutz steht?

Mikrosituation (Baurecht)

Gab es in der Vergangenheit einen beschiedenen Bauantrag, Nutzungsänderungsantrag oder Bauvorbescheid?

Bestehen besondere lokale baurechtliche Regelungen bezüglich Aufstockungen (bspw. Brandschutz, Erschließung, vereinfachtes Genehmigungsverfahren)?

Wurde das Bauplanungsrecht, insbesondere hinsichtlich der GRZ und GFZ Vorgaben geprüft?

Wurde das Bauordnungsrecht insbesondere bezüglich Abstandsflächen und zweiten baulichen Rettungsweg geprüft?

Besteht Milieuschutz und wurde geprüft, was das für eine Dachaufstockung bedeutet?

Liegen in Ihrem Stadtgebiet besondere Regelungen für die Aufteilung und Umwandlung von Eigentum vor?

Wie stellt sich das nachbarschaftliche Umfeld dar? Gab es bereits in der Vergangenheit Widerspruchsverfahren oder andere Maßnahmen dieser Art?

1.6 Stakeholdermanagement

Sind die vorherrschenden Eigentümerstrukturen und Abstimmungsprozesse geklärt?

Wurden die WEG-Mitglieder über die Vorteile einer Dachaufstockung informiert?

Gibt es ein Konzept, zum Umgang mit den Stakeholdern (den am Projekt Beteiligten / den vom Projekt Betroffenen)?

Welche Stakeholder (den am Projekt Beteiligten / den vom Projekt Betroffenen) sind zu integrieren (bspw. Nachbar:innen, Gewerbetreibende, Initiativen, Aktivist:innen)?

2. Baurechtliche Prüfung der Möglichkeiten - Darf ich aufstocken?

2.1 Bauplanung-/ Bauordnungsrecht

Gibt es einen Bebauungsplan für das Grundstück?

Soweit ein Bebauungsplan vorliegt, liegt eine Veränderungssperre vor?

Liegt das Bauvorhaben in einem Erhaltungsgebiet?

Gilt in dem Gebiet des Bauvorhabens eine Gestaltungssatzung?

Welche (weiteren) spezifischen Vorgaben zu Abstandsflächen, Brandschutz und Gebäudehöhe ergeben sich in dem anzuwendenden Bauordnungsrecht?

Sind genügend Fahrrad- & Müllstellplätze gemäß Landesbauordnung vorhanden?

Gibt es alternative Lösungen wie Keller oder Müllboxen?

Sind Lärm, Gerüche und Abstände eingehalten?

Werden bestehende Bewohner durch ggf. notwendige Umplanungen nicht beeinträchtigt?

Wurde durch einen Tragwerksplaner (Statiker) geprüft, ob die bestehende Bausubstanz eine zusätzliche Last tragen kann?

Kann das Bauvorhaben insgesamt die Vorgaben erfüllen bzw. besteht ggf. sogar eingeschränkter Bestandsschutz?

Liegen alle Unterlagen zur Beantragung einer Baugenehmigung vor (bspw. Baupläne und Statik, Brandschutzkonzept, Nachweise zur Energieeffizienz (GEG), Entwässerungsplanung etc.)?

2.2 Baunebenrecht

Denkmalschutzrecht

Steht das Gebäude oder Grundstück unter Denkmalschutz

Steht das Gebäude in der Umgebung eines Denkmals und könnte der denkmalrechtliche Umgebungsschutz greifen?

Naturschutzrecht & Umweltrecht

Greift das Bauvorhaben in die Natur ein?

Liegt für ggf. zu fällende Bäume eine Fällgenehmigung vor?

Gibt es geschützte Tierarten (z. B. Fledermäuse in Dachstühlen)?

Wurden die Lärmemissionen während und nach der Bauphase nach Technischer Anleitung Lärm berücksichtigt?

Wasserrecht

Liegt das Grundstück in einem Überschwemmungsgebiet?

Ist der Anschluss an Abwasser- und Kanalsysteme gesichert?

Straßen- und Wegerecht

Wird durch die Baumaßnahme, insbesondere die Baustelleneinrichtung- und Logistik, der öffentliche Straßenbereich eingeschränkt?

Sind ggf. erforderliche Genehmigungen eingeholt?

Energiewirtschaftsrecht & Gebäudeenergiegesetz (GEG)

Erfüllt die Dachaufstockungen die Anforderungen des GEG?

Besteht eine Photovoltaikpflicht (z. B. Baden-Württemberg)?

2.3 Zivilrecht

Nachbarrechtliche Regelungen:

Wurde Einsicht in das Grundbuch genommen und sind die Grundstücksgrenzen klar?

Entstehen durch die Dachaufstockung Schattenwurf, Reflexionen oder andere Beeinträchtigungen?

Besteht freie Zugänglichkeit zum Grundstück und Gebäude, insbesondere für die Baustelleneinrichtung?

Regelungen Eigentümer:

Gibt es mehrere Eigentümer an dem Grundstück, insbesondere durch eine WEG?

Regelungen zum Bauvorhaben:

Wurde vor Beginn der Arbeiten eine Beweissicherung des Gebäudebestands durchgeführt (z.B. Beweiserleichterung im Falle einer Beschädigung durch den Bau)

Ist die Auftraggeberschaft dem Vergaberecht in der Ausschreibung unterworfen?

Ist die vertragliche Gestaltung mit den Planern und Ausführenden bereits klar?

Ist eine Einzelvergabe oder Paketvergabe vorgesehen?

Soll die Vergabe intern oder durch Externe gesteuert werden?

Sind die Planer und Ausführenden ausreichend versichert?

Wie gehe ich mit möglichen Ausfallrisiken um (bspw. Bürgschaften etc.)?

Ist die Planungsverantwortung klar?

Habe ich ein festes Budget (Geld und/oder Zeit), welches nicht überschritten werden darf?

Mietrechtliche Regelung (bei vermieteten Objekten)

Sofern die Aufstockung Mietwohnungen betrifft, sind die Mieter ggf. mindestens 3 Monate vor Baubeginn informiert worden?

Wird die Maßnahme die Nutzung der Mietwohnungen einschränken?

Wurde geprüft, ob die Modernisierungskosten pro Jahr auf die Miete umgelegt werden dürfen?

2.4 Steuerrecht

Einkommensteuer & Abschreibung (AfA)

Wird das Gebäude vermietet?

Werbungskostenabzug & Steuerliche Absetzbarkeit

Dient die Dachaufstockung der Vermietung?

Dient die Dachaufstockung eigenen Wohnzwecken?

Umsatzsteuer (MwSt.)

Wird das Gebäude zu Wohnzwecken vermietet?

Wird eine gewerbliche Nutzung vorgesehen?

Grunderwerbsteuer & Grundsteuer

Ist die Dachaufstockung mit einem Eigentumsanteilswechsel oder einer neuen Grundstücksteilung verbunden?

Führt die Dachaufstockung zur Erhöhung des Einheitswertes des Gebäudes?

3. Wirtschaftliche Betrachtung – Rechnet sich die Aufstockung?

3.1 Kalkulation / Förderung / Fördermittel

Ist bereits geklärt, ob es laufende Förderungen für das Objekt gibt?

Ist geprüft, welche Fördermöglichkeiten in Anspruch genommen werden können?

Wurden Informationen zur Fördermittelberatung eingeholt?

Gibt es Beratung durch Spezialisten (Energie- / Fördermittelberater)?

Auf welche Förderungen kann zurückgegriffen werden?

Ist eine Querfinanzierung der Dachaufstockung durch Förderungen (bspw. energetische Sanierung) möglich?

Welche Refinanzierungsmöglichkeiten (bspw. Senkung von Nebenkosten, zusätzliche Mieteinnahmen, Förderdarlehen) gibt es?

Wurde geprüft, ob das Objekt aufgrund der Maßnahme von energetischen Maßnahmen profitieren kann?

Wurde das Risiko eines stranding assets geprüft? Ist geprüft, wie die Maßnahme den stranding point beeinflusst?

3.2 Finanzierung

Verfügen Sie über EK, dass die Finanzierbarkeit ihres Projektes gewährleisten kann?

Haben Sie bereits die Finanzierbarkeit durch eine Bank prüfen lassen?

Haben Sie sich einen Kostenrahmen gesetzt?

Haben Sie bereits die Finanzierungsstruktur und die Finanzierungskonditionen geprüft?

Auf welcher Flächenangabe basiert Ihre Kalkulation (vermietbare Flächen, Gemeinschaftsflächen)?

Haben Sie realistisch erzielbare Mieteinkünfte (Nettokaltmiete p.a.) ermittelt?

Haben Sie die Bildung von Rücklagen (u.a. für die Verwaltung, Rückstellungen für Reparaturen, Mietausfallwagnis) in Ihrem Finanzierungsmodell berücksichtigt?

Wurde geprüft, ob Schulden auf dem Objekt lasten?

Ist es Ihnen möglich Eigenkapital in der Höhe von ca. 20 Prozent aufzubringen?

3.3 Haftung / Versicherung

Sind die für das Vorhaben erforderlichen Versicherungen bekannt?

Sind die wesentlichen Versicherungen abgeschlossen (bspw. Bauleistungs- und Bauwesenversicherung etc.)?

Sind zusätzliche Absicherungsmaßnahmen (bspw. Notdach etc.) kostentechnisch berücksichtigt?

Sind die Haftungsgrenzen zwischen den Beteiligten (bspw. bei einer WEG) definiert?

4. Bautechnisches IST – Was gibt das Gebäude her und was ist drin?

4.1 Bauzeitliche Planung, Bestandsunterlagen, Bauakte

Soll das Gebäude auch während der Bauzeit weiterhin genutzt werden?

Prüfstatik

Liegen Bestandspläne vor, oftmals sind die einzigen Unterlagen die Prüfstatik, daher wurde die Prüfstatik beim Amt abgefragt? Gibt es Baugenehmigungen aus späteren Zeiträumen?

Liegen Bestandsunterlagen (Planung Gebäude, Grünflächen, Baumplan etc.) vor?

Wurde eine Bauakteneinsicht (inkl. Prüfstatik, Baugenehmigung, etc.) beim Amt vorgenommen?

Liegt Ihnen ein aktueller Grundbuchauszug (alle Teile) vor?

4.2 Substanz und Tragwerk

Wenn in den Unterlagen Aussagen zum Tragwerk und zu den verwendeten Materialien fehlen und die Aufstockung das vorhandene Tragwerk nutzt, müssen Informationen zu Substanz und Tragwerk beschafft werden.

(Bau-)technische Untersuchung

Ist eine (bau-)technische Untersuchung (bspw. Technical Due Diligence) des Gebäudes durch Bausachverständige, Statiker, Gutachter erfolgt?

Weitere Details

Muss die Aufstockung ein separates Lastabtragendes System erhalten?

Gibt es aussagekräftige Unterlagen zu den Fundamenten?

Ist die Fundamentgeometrie geklärt?

4.3 Baugrund

Gibt es ein aktuelles Bodengutachten inkl. Prüfung der Sohlpresse?

Ist eine Altlasten- und Kampfmittelsondierung zu berücksichtigen?

Ist die Sickerfähigkeit zu berücksichtigen (bspw. bei Veränderung der Dachlandschaft)?

Ist der Grundwasserstand zu berücksichtigen (bspw. bei Tieferlegung des Kellers)?

4.4 Brandschutz

Gibt es ein Brandschutzkonzept, Rettungswegekonzept?

Verliert das Gebäude durch die Aufstockung den Bestandsschutz?

Gibt es Situationen, die nach heutigem Recht nicht zulässig sind und in die Überlegungen mit einbezogen werden müssen?

Gibt es durch die angestrebte Aufstockung einen Wechsel in der Gebäudeklasse?

Sind Wartungsverträge für die brandschutztechnischen Anlagen vorhanden / bekannt?

4.5 Schadstoffe

Liegt ein Schadstoffgutachten vor?

Gibt es verdächtige Materialien aufgrund der Bauzeit oder Sichtbefund?

Gibt es Meldungen, Beschwerden oder Gesundheitsbedenken bei den letzten Nutzern?

Gibt es konkrete Hinweise auf verbaute Schadstoffe (Baujahr des Gebäudes)?

Erweiterungen, Umbauten oder Sanierungen

Welche Erweiterungen, Umbauten oder Sanierungen hat es seitdem schon gegeben?

Hat es in dem Gebäude Brände oder Havarien gegeben?

Liegt ein aktuelles Gebäudeschadstoffkataster vor?

Gebäudeschadstoffkataster

Bezieht sich dieses Gebäudeschadstoffkataster auf das gesamte Gebäude oder nur einen Teil?

Welche Schadstoffe werden in dem Kataster auf verdächtige Stoffe untersucht, gemessen, analysiert?

Welche Schadstoffsanierungen wurden bisher durchgeführt?

Ist es möglich, dass seit der letzten Schadstoffbegutachtung bzw. Sanierung des Gebäudes neue schadstoffhaltige Baumaterialien hinzugekommen sind?

Liegen Dokumente eines ggf. erfolgten und abgeschlossenen Sanierungserfolgs vor?

Ist eine sensiblere Nutzung geplant?

Haben sich die Sanierungsziele seitdem rechtlich verschärft?

Gibt es auch Bereiche, die nur „gesichert“ worden sind, ohne den Schadstoff zu entfernen oder entfernen zu können?

Steht fest, welches Ziel erreicht werden soll– gefahrlos nutzbar oder schadstofffrei?

4.6 Erschließung

Kann die vertikale Erschließung anforderungsgerecht (bspw. Barrierefreiheit) erweitert werden?

Gibt es Alternativen insb. im Hinblick auf die Sicherstellung des 1. und/oder 2. Rettungsweges?

4.7 Versorgung und Haustechnik

Ist der Status Quo der Haustechnik bekannt / geprüft?

Ist eine Strangsanierung erforderlich?

Ist bekannt welche haustechnischen Maßnahmen aufgrund der Aufstockung erforderlich sind?

Ist die Haustechnik in Bezug auf die neuen Anforderungen erweiterbar?

Ist der Wärmeanschluss (Fernwärme, Nahwärme) bekannt?

4.8 Energetische Sanierung

Besteht ein Konzept für den sommerlichen Wärmeschutz oder Balkondämmungen?

Ergibt sich aus der Aufstockung ein Zwang zur energetischen Sanierung?

Gibt es energetische Sanierungsmaßnahmen, die ohnehin und unabhängig von der Aufstockung erfolgen müssen, welche ggf. gefördert werden können?

4.9 Barrierefreiheit

Wurden die Anforderungen an die Barrierefreiheit (baurechtliche oder privatrechtliche) geprüft?

Sind Ausnahmeregelungen bekannt?

5. Bautechnisches SOLL – Was soll gebaut werden?

5.1 Dokumentation der Umbaumaßnahme

Ist eine Dokumentationsstruktur so angedacht, dass Schnittstellen bspw. zum Materialkatalog hergestellt werden können?

Ist geregelt, wo die Dokumentation verbleibt?

5.2 Substanz und Tragwerk

Gibt es erforderliche statische Maßnahmen und sind diese im Bestandsbau umsetzbar?

Ist eine PV-Anlage in der Berechnung berücksichtigt?

Ist der Schallschutz in der Anordnung der Grundrisse bedacht?

Gibt es weitere Maßnahmen (bspw. Balkone, Malerarbeiten etc.), die im Zuge der Aufstockung umgesetzt / realisiert werden können?

Sind die Fundamente ausreichend dimensioniert, um die Last einer Aufstockung aufzunehmen?

5.3 Baugrund

Sind die Anforderungen an den Baugrund für eine Aufstockung erfüllt (Bodengutachten)?

5.4 Brandschutz

Sind die Anforderungen an den Brandschutz auch nach dem Umbau erfüllt?

Erfüllt der erste Rettungsweg in der nächsthöheren Gebäudeklasse noch die Anforderungen?

Ist ein zweiter Rettungsweg geklärt?

Kann der erste Rettungsweg technisch als notw. TRH ertüchtigt werden (Unterdruck, Sicherheitstreppenhaus)?

Müssen die Wohnungseingangstüren und Kellertüren getauscht werden (T30 rauchdicht und selbstschließend, hier Verweis auf die Bauordnungen)?

5.5 Schadstoffe

Entsprechen die zu verbauenden Baustoffe den zulassungsrechtlichen Anforderungen (Stichwort: Schadstoffe)?

5.6 Vertikale Erschließung

Sind die architektonischen und technischen Details am Übergang zwischen Bestand und Aufstockung handwerklich und gestalterisch geklärt?

5.7 Versorgung und Haustechnik

Ist die Nutzbarkeit der Mietflächen durch die Strangsanierung eingeschränkt?

Gibt es ein Konzept für eine mögliche Belastung der Mietenden?

Wird eine Vereinheitlichung der Wärmeerzeugung angestrebt?

Gibt es eine Informationsstrategie ggü. den Mietenden?

Ist eine Neukonzeptionierung der Haustechnik angedacht?

Sind ggf. neue Abwassersatzungen in Bezug auf die Regenwasserrückhaltung zu prüfen?

Ist die TGA flexibel und reparaturfähig geplant worden, so dass Nachrüstungen und Erweiterungen einfach möglich sind?

Ist für eine einfache Revisionierbarkeit der TGA gesorgt?

Ist es den Nutzer:innen möglich, Einflussnahme hinsichtlich der Innenraumkonditionierung zu nehmen (Lüftung, Kühlung)?

Betriebsphase: Umfang der zu digitalisierenden Gebäudedaten im Betrieb (Verbräuche etc.) festlegen

Wasser

Sind weitere technische Maßnahmen zur Einsparung von Wasser geprüft worden?

Gibt es ein Grau- und Schwarzwasserkonzept?

Gibt es die Möglichkeit eine Wasser-Positivität zu entwickeln?

5.8 Energetische Sanierung

Sind Maßnahmen aus der energetischen Sanierung in der Grundrissorganisation berücksichtigt (Querlüftung)?

Wurden die gestalterischen Aspekte einer energetischen Sanierung insbesondere in der Fassadengestaltung (optisch und technisch) bedacht?

Erneuerbare Energie

Ist eine Energieeffizienzexpert:in in die Planung involviert?

Ist geprüft worden, ob Anschlussmöglichkeiten an bestehende Energie- und Versorgungkonzepte vor Ort bestehen, bspw. Fernwärme?

Ist die Zielvorgabe Effizienzhausklasse festgelegt worden (Mindestanforderung oder mehr KfW 55 etc.)?

Ist ein Gesamtenergiekonzept abgestimmt worden (mögliche Sanierungsoptionen und Varianten festlegen)?

Sind die Limitierungen durch die Bestandssituation bei erneuerbaren Energien recherchiert worden?

Ist eine Potenzialanalyse zur Strom- und Wärmeanalyse durchgeführt worden?

Sind die Verwendungsmöglichkeiten von erneuerbaren Energien definiert (Eigenverbrauch, Einspeisung, Dachflächenvermietung)?

Sind die Verwendungsmöglichkeiten von erneuerbaren Energien in den Business Case eingeflossen (Förderungsmöglichkeiten)?

Wird ein GEG-Nachweis durchgeführt?

5.9 Barrierefreiheit

Ist die Nachrüstung eines Aufzugs hinsichtlich Statik, Anschluss und Baurecht geprüft?

5.10 Flexibilität

Ist die Nutzung so flexibel, dass verschiedene Szenarien bzw. Raumaufteilungen (Eigennutzung, Vermietung, Grundrissadaption) möglich sind?

Ist geprüft worden, ob eine Erweiterung des Wohnraums nicht nur ”oben” sondern ”zur Seite” möglich ist? Vorteile: Zusätzlicher Wohnraum der Bestandswohnungen, “Wintergarten” als Dämmung.

5.11 Außenraumgestaltung

Ist eine intensive oder extensive Dachbegrünung möglich?

Ist die Erweiterung der Außenraumfläche auf dem Dach (Communityspace) möglich?

Ist eine Reduktionsmöglichkeit der vorhandenen, versiegelten Flächen geprüft worden?

Ist eine Analyse der bestehenden Grün- und Blauflächen durchgeführt worden und daraus Optimierungsvorschläge erarbeitet worden?

Ist ein nachhaltiges Entwässerungs- /Versickerungskonzept entwickelt worden?

Gibt es Maßnahmen zur Verbesserung der Biodiversität am Standort und sind diese in die Planung eingebunden?

Wurde der Albedoeffekt (Rückstrahlvermögen) bei der Materialwahl im Außenbereich beachtet?

5.12 Material

Wurden zu erhaltende Bauteile definiert, dokumentiert und geprüft?

Wurde der Cradle to Cradle Ansatz im Konzept berücksichtigt und in die Planung implementiert?

Wurde der Ansatz von einstofflichen (keine Verbundstoffe) Bauweisen recherchiert und in der Planung implementiert?

Wurden Ansätze von regenerativen Baustoffen (Holz, Hanf, Stroh, Lehm, Pilz) recherchiert und in die Planung implementiert?

Wurde die sortenreine Rückbaubarkeit der Aufstockung in der Planung berücksichtigt?

Wurde die Einsatzmöglichkeit von lokalen Baumaterialien geprüft?

Wurde der Einsatz von Leasing Baustoffen (TGA, Licht, etc.) recherchiert und in die Planung implementiert?

Wurde die Schadstofffreiheit und Umweltverträglichkeit (gesunde Baustoffe) recherchiert und in die Planung implementiert?

Ist geplant, die Materialien zu dokumentieren (Gebäuderessourcenpass)?

Ist geplant, die Aufstockung in modularer und vorgefertigter Bauweise umzusetzen?

Wurde die Verwendung von Sekundärrohstoffen von vorhandenen Gebäudebeständen geprüft?

6. Planungs- und Bauablauf – Was passiert wann bei einer Aufstockung?

6.1 Vor Baubeginn

Ist das Budget definiert?

Ist die Finanzierung gesichert?

Ist bekannt, wann Mittel zu- bzw. abfließen (Mittelabflussplan)?

Sind alle weiteren für den Baubeginn erforderlichen Unterlagen (bspw. statische Nachweise, Wärmeschutznachweis, Schallschutz- und Brandschutzkonzept etc. - vgl. 4 – Bautechnisches Ist) vorhanden?

Ist das Projekt genehmigungs- und umsetzungsfähig?

Sind die Baugenehmigung vorhanden?

Sind die wesentlichen Meilensteine (bspw. Baugenehmigung, Baubeginn etc.) bekannt und zeitlich eingetaktet?

Sind die Parallelitäten von Baumaßnahmen und Nutzung bedacht?

Welche Planungsstrategie (Architekturbüro, Generalplaner, Generalunternehmen) gibt es?

Wer macht die Bauleitung (u. a. Bestand in Abstimmung mit Aufstockungsvorhaben; Dokumentation und Stakeholdermanagement etc.)?

Welche Ausführungs-/Vergabestrategie (Einzelvergabe, Generalunternehmer, Generalübernehmer) gibt es?

Ist definiert, wer die Verhandlungen führt (Stichwort: Erfahrung / externe Beratung) und wer beauftragt?

Ist eine Ist-Dokumentation des Bestands erfolgt (Schäden wie Risse im Bestand, temporäre Umzüge, Wasserschäden etc.)?

Ist die Baustelleneinrichtung fachgerecht geplant (bspw. Kranstellung, verkehrsrechtliche Genehmigungen, Flucht- und Rettungswege etc.)?

Sind die Besonderheiten für Baustellenlogistik (Montagestrategie) beachtet?

Häufig gestellte Fragen

Welche baurechtlichen Voraussetzungen müssen für eine Aufstockung erfüllt sein?

Die baurechtlichen Anforderungen umfassen Prüfungen des Bebauungsplans, Abstandsflächen, Statik und Brandschutz. Die Checkliste führt systematisch durch alle relevanten rechtlichen Aspekte und hilft, frühzeitig Genehmigungshürden zu erkennen.

Ist mein Gebäude für eine Aufstockung geeignet?

Die Eignung hängt von der Statik, dem Zustand der Bausubstanz und technischen Voraussetzungen ab. Die Checkliste enthält alle notwendigen Prüfpunkte zur Bestandsanalyse und hilft, den Sanierungsbedarf vor einer Aufstockung realistisch einzuschätzen.

Welche wirtschaftlichen Vorteile bietet eine Aufstockung?

Aufstockungen schaffen zusätzlichen Wohnraum ohne Grundstückskauf, ermöglichen Förderungen für energetische Sanierung und steigern den Immobilienwert. Die Checkliste unterstützt bei der Kostenplanung und Identifizierung von Fördermöglichkeiten.

Diese Vorlage, bereitgestellt von Lumiform, dient als hypothetisches Beispiel und Ausgangspunkt für Unternehmen, die unsere Plattform nutzen. Sie ist kein Ersatz für professionellen Rat. Unternehmen sollten qualifizierte Fachleute konsultieren, um die Angemessenheit und Rechtmäßigkeit dieser Vorlage in ihrem spezifischen Kontext sicherzustellen. Lumiform haftet nicht für Fehler, Auslassungen oder Handlungen, die auf der Grundlage dieser Vorlage vorgenommen werden.