BIB-Check: Risikoanalyse für Bestandsimmobilien

BIB-Check (Stand 28.09.2023)

Über BIB-Check (Stand 28.09.2023)

Der BIB-Check beschäftigt sich mit den Besonderheiten und zusätzlichen Arbeitsanforderungen beim Ankauf und in der Planung von Bestandsimmobilien.

Er dient allen an der Sanierung beteiligten Akteure als Leitfaden, Risiken und Chancen einschätzen zu können und die Herausforderungen transparent zu machen. Diese können bei jedem Projekt unterschiedlich sein. Die BIB-Checkliste bietet entscheidende Vorteile für die Sanierungsbranche. Durch ihre strukturierte Herangehensweise ermöglicht sie eine effiziente Bewertung von Risiken und Chancen im Bereich Bestandsimmobilien, was zu fundierten Entscheidungen und einer transparenten Projektdurchführung führt.

Dieser BIB-Check ist allgemeingültig und erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Er ist ein lernendes Instrument, das durch die praktische Anwendung vieler verbessert und weiterentwickelt wird. Als Vorlage des BIB-Checks diente unter anderem der Redevelopmentleitfaden der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung aus dem Jahr 2016.

Checkliste für Bestandsimmobilien

Der BIB-Check ist eine Checkliste für Bestandsimmobilien, die Bauen im Bestand gemeinsam mit Lumiform und in der Lumiform Software entwickelt hat. Diese Checkliste dient als Leitfaden für alle, die an Sanierungsprojekten beteiligt sind, um Risiken und Chancen besser einzuschätzen und Herausforderungen transparent zu machen. Die Design-Herausforderungen umfassen die intuitive Anwendung für alle Beteiligten, die Transparenz von Chancen und Risiken sowie die Förderung nachhaltiger Projektentwicklung. Der BIB-Check behandelt rechtliche, wirtschaftliche, technische, umwelttechnische, soziale und sonstige Aspekte im Zusammenhang mit Bestandsimmobilien. Jede Frage kann mit folgenden Antwortsets beantwortet werden:

"geprüft und erledigt",
"geprüft und in Bearbeitung",
"geprüft und relevant (Red Flag)" oder
"Prüfung ausstehend"

Kommentare und Dokumente können hinzugefügt werden. Das BIB-Check Formular ist in sechs Abschnitte unterteilt, von rechtlichen und wirtschaftlichen bis zu technischen und sozialen Aspekten. Anpassungen und Anmerkungen sind willkommen.

Unterstützer und Quellen:

Unterstützer*innen

Astrid Lansdorf, Lansdorf Projektmanagement Dieter Bullinger, debecon GmbH Jörg Schmitz, cdm Smith Jutta Kliesch, &MICA Karen Klessinger, Dan Pearlman Marco Moritz, Accom Technik Nicola Halder-Hass, Bricks and Beyond Sarah Kocabiyik, Undkrauss Stefan Stegmaier, SGS Timm Sassen, Greyfield Group Anastasija Radke, KVL Group Annabelle von Reutern, Concular Georg Bremer, KVL Group Dorothea Tittel, Edge Felix Theuring, TU Berlin Inga Ganzer, Raumdeuter Maximilian Tholl, Tholl Ausbau Maximilian Sachse, Dan Pearlman Marie Menden, Greyfield Group Frank auf der Lake, National Bank AG Tilman Dachselt, Dan Pearlman Dr. Dietrich Mehrhoff, Landplus Christian Lieder, Lumiform Sarah Dungs, Greyfield Group

Quellen

Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung, Redevelopmentleitfaden 2026 Erfassungsbogen zu ESG-Informationen, National-Bank AG

Kategorien

Vorlagen für Risikomanagement und Compliance
Vorlagen für Umwelt und Nachhaltigkeit
Vorlagen für das Bauwesen
Vorlagen für die Immobilienwirtschaft
Sicherheitsvorlagen
Vorlagen für die Risikobewertung
Vorlagen für Geschäftsprozesse
Vorlagen zur Qualitätssicherung

Vorschau der Vorlage

Objekt

Bauherr

Projektstart

Projektende

Projektspezifika

Anmerkungen

Vorwort

In unseren Fuck-up Nights wurden zwei Herausforderungen identifiziert und priorisiert: Ja, aber die Risiken im Bestand sind nicht planbar und ja, aber es gibt zu viele unbekannte Besonderheiten im Bestand. Für diese beiden Herausforderungen haben wir uns folgende Design Challenge gestellt: • Wie können alle am Bau beteiligten Akteure den BIB-Check intuitiv und niedrigschwellig anwenden? • Wie können wir die Chancen und Risiken beim Bauen im Bestand transparent machen? • Welches Instrument kann eine nachhaltige - also ökologische, ökonomische und soziale - Projektentwicklung begünstigen? Vor diesem Hintergrund haben wir den BIB-Check entwickelt. Wir sind der Überzeugung, dass die entworfene Checkliste den Akteur:innen in unterschiedlichen Phasen des Projektes als Hilfestellung dienen kann. Der BIB-Check beinhaltet weitergehende Leitfragen zusätzlich zu den üblichen Aufgaben einer Projektentwicklung, die bei Bestandsimmobilien beachtet werden müssen. Wir sind der Überzeugung - "machen ist besser als nicht machen" daher sind wir uns bewusst, dass der BIB-Check eine Arbeitserleichterung darstellen soll, aber keine Garantie für eine haftungsfreie Bestandsentwicklung geben kann. Wir als Verband für Bauen im Bestand sind uns sicher, eine Checkliste aufgesetzt zu haben, die uns in Zukunft helfen wird, Herausforderungen im Bestand für alle am Bau beteiligten Akteur*innen digital nutzbar und prüfbar zu machen. Sollten Sie Anpassungen oder Anmerkungen haben senden Sie diese gerne an info@fuerbauenimbestand.de

Bearbeitungshilfe

Der BIB-Check beinhaltet rechtliche, wirtschaftliche, technische, umwelttechnische, soziale und sonstige Besonderheiten im Bestand. Wir haben nur solche Besonderheiten aufgelistet, die zusätzlich bei einer Bestandsprojektentwicklung im Vergleich zur Neubau-Projektentwicklung zu beachten sind. Mit den Leitfragen wollen wir die Herausforderungen sichtbar, prüf- und bewertbar machen. Es kann durchaus sein, dass in Ihrem Projekt die Besonderheit nicht auftritt und Sie deswegen auf "geprüft, nicht relevant" klicken können. Sollte eine Besonderheit relevant sein, haben Sie immer drei Auswahlmöglichkeiten. 1. "geprüft und erledigt“, 2. "geprüft und in Bearbeitung", 3. "geprüft und relevant (Red Flag)". 4. "Prüfung ausstehend“ Darüber hinaus haben Sie die Möglichkeit, jede Frage mit Kommentaren oder Dokumenten zu hinterlegen, um Ihren Bearbeitungsstand festzuhalten. Je nachdem, wie sie die Fragen für sich beantworten, erscheint ein Ampelsystem, dass diese Frage in grün, gelb oder rot erscheinen läßt.

1. Rechtliche Besonderheiten

Die rechtlichen Besonderheiten werden unterteilt in 1.1 Bauplanungs-/ und Bauordnungsrecht, 1.2 Baunebenrecht 1.3 Zivilrecht 1.4 Steuerrecht und 1.5 Denkmalschutzrecht. Alle aufgeführten Leitfragen dienen als Arbeitshilfe, die auf die rechtlichen Besonderheiten im Bestandsumbau hinzuweisen. Bitte denken Sie an alle weitergehenden rechtlichen Themen.

1.1 Bauplanungs- / Bauordnungsrecht

Hinweis: Das bestehende Bauplanungs- und Bauordnungsrecht muss geprüft werden. Informationen über Bestandsgebäude erhalten Sie u.a. über die Bauakte, die über die historische und aktuell geltende Genehmigungslage Auskunft gibt, in Gesprächen mit dem Bauamt, durch vorherige Eigentümer, durch den Makler oder durch öffentliche Bekanntmachungen der jeweiligen Stadt (am schwarzen Brett oder auf der jeweiligen Internetseite).

Checkliste

1.1.1 Einschätzung und Prüfung, ob die Immobilie im Geltungsbereich eines Flächennutzungsplans liegt? Wenn ja, welche Ausweisung?

1.1.2 Einschätzung und Prüfung, ob die Immobilie im Geltungsbereich eines Bebauungsplans liegt? Wenn ja, welche Ausweisung? Wenn nein, gibt es Ausnahmenutzungen gem. Baunutzungsverordnung?

1.1.3 Einschätzung und Prüfung, ob ein Änderungsverfahren des Bebauungsplans läuft oder bereits Planreife (§ 33 BauGB) besteht

1.1.4 Einschätzung und Prüfung, ob weitere baurechtlich relevante Satzungen existieren?  (Gestaltungssatzung, Innenbereichssatzung, Sanierungssatzung)

1.1.5 Einschätzung und Prüfung, ob eine Anpassung oder Veränderungssperre des Bebauungsplans vorliegt oder angestoßen werden muss, oder ob Befreiungen von den Festsetzungen nach § 31 Abs. 2 BauGB möglich sind

1.1.6 Einschätzung und Prüfung der bisherigen Baugenehmigungslage

1.1.7 Einschätzung und Prüfung, ob alle Baulichkeiten vollständig genehmigt sind und bei Nichtgenehmigung, wie die Nachbesserung erfolgen kann

1.1.8 Einschätzung und Prüfung des Aufwandes und der Terminschiene einer möglicherweise notwendigen Nach- oder Neugenehmigung

1.1.9 Einschätzung und Prüfung einer Bauvoranfrage oder Bauvorbescheid zur rechtlichen Absicherung des Planungsvorhabens

1.1.10 Einschätzung und Prüfung, wie weit der Bestandsschutz des Gebäudes besteht oder bestehen bleiben kann

1.1.11 Einschätzung und Prüfung der Abstandsflächen der jeweils gültigen Bauordnung des Landes im Bestand und bei Erweiterungen und/oder Ausbauten des Vorhabens. Ggf. vermessungsrechtlicher Anforderungen beachten

1.1.12 Einschätzung und Prüfung einer wasserrechtlichen Erlaubnis bei Grundwasserentnahmen, die bestimmte Mengenschwellen überschreiten (ggf. Erstellung einer Umweltverträglichkeitsprüfung)

1.1.13 Einschätzung und Prüfung der Immissionsschutzvorschriften (insb. Lärmschutz auf der Baustelle nach AVV Baulärm, 32. BImSchV, Lärmimmissionsschutzgesetz (LImSchG))

1.1.14 Einschätzung und Prüfung des Natur- und Gebietsschutzes bei Eingriffen in die Natur und Landschaft (Baum- oder Artenschutz)

1.1.15 Einschätzung und Prüfung, ob das Objekte in einer Flora-Fauna-Habitat-Gebiet (FFH) , in einem Naturschutz-, Wasserschutz-, Überschwemmungs-, Natura 2000- Gebiet oder in einem Biotop bzw. sonstigen Gebietsschutz (Baum- und Artenschutz) liegt.

1.2 Baunebenrecht

Hinweis: Unter Baunebenrecht zählen wir alle Punkte, die darüber hinaus im rechtlichen Sinne Besonderheiten im Bestand aufwerfen können. Die Themengebiete sind unterschiedlich. Es ist empfehlenswert die jeweiligen Experten zum Fachgebiet bei weitergehenden Fragen zu kontaktieren. Unsere Experten finden Sie in unserer Mitgliederdatenbank. https://www.fuerbauenimbestand.de/mitglieder

Checkliste

1.2.1 Einschätzung und Prüfung straßenrechtlicher Anforderungen (Gehwegüberfahrten, Sondernutzungen, spezielle Anforderungen in der Nähe von Bundesfernstraßen etc.)

1.2.2 Einschätzung und Prüfung bei Gebäuden in, unter oder über Gewässern

1.2.3 Einschätzung und Prüfung spezieller luft- und eisenbahnverkehrsrechtlichen Anforderungen

1.2.4 Einschätzung und Prüfung spezieller Anforderungen bei Vorhaben in der Nähe von U-Bahnen und Straßenbahnen

1.2.5 Beachtung von Arbeitsschutz, SiGeKo bestellen (Baustellenverordnung, Arbeitsschutzgesetz etc., (Monitoringmaßnahmen abstimmen, Arbeitsbereichsmessungen durchführen, Beweissicherung durchführen)

1.2.6 Sicherstellen einer möglichen baubegleitenden Rechtsberatung

1.2.7 Einschätzung und Überprüfung des Zentrumskonzepts auf mögliche Potentiale oder Konflikte

1.2.8 Einschätzung und Prüfung der Potentiale durch informelle Planungen der Kommune (z.B. städtebaulicher Rahmenplan, Stadtentwicklungskonzept etc.)

1.2.9 Einschätzung und Prüfung der vorliegenden Information über potenzielle regionalplanerische Zielsetzungen einholen (z.B. aufgrund eines Landesentwicklungsprogramms; insbesondere bei Einzelhandel und Gewerbe)

1.2.10 Einschätzung und Prüfung von offensichtlichen Nutzungsbeschränkungen außerhalb des Baurechts (z.B. betreffend Wasser, Eisenbahn, Energie)

1.2.11 Einschätzung und Prüfung, ob ungewöhnliche Betriebsgenehmigungen vorhanden sind

1.2.12 Einschätzung und Prüfung von rechtlichen Besonderheiten, die mit dem Grundstück verbunden sind (z.B. Baulasten zu Lasten und zu Gunsten, Dienstbarkeiten und Wegerechte, Einschränkungen durch Trassen, Bergschadensverzicht)

1.2.13 Einschätzung und Prüfung der GEG-Konformität des Gebäudes

1.3 Zivilrecht

Hinweis: Bei zivilrechtlichen Besonderheiten kann es empfehlenswert sein, sich von einem Rechtsanwalt begleiten zu lassen. In unserer Mitgliederdatenbank finden Sie unsere rechtlichen Experten zum Thema Bauen im Bestand, falls Sie weitergehende Unterstützung benötigen. https://www.fuerbauenimbestand.de/mitglieder

Checkliste

1.3.1 Einschätzung und Prüfung, ob und welche Eintragungen im Grundbuch vorgenommen wurden oder vorhanden sind und wenn ja, sind die Bewilligungsurkunden abzufordern

1.3.2 Einschätzung und Prüfung von Grundstücksarrondierung und falls erforderlich vorbereiten und ggf. Realteilung der Grundstücke vornehmen

1.3.3 Einschätzung und Prüfung, ob Nachbarschaftsvereinbarungen sowie Betretungs- und Überschwenkungsrechte beachtet oder eingetragen werden müssen (z.B. Geh-, Fahr-, Leitungs- und sonstige Nutzungsrechte sowie nachbarschaftliche Vereinbarungen im Grundbuch)

1.3.4 Einschätzung und Prüfung der bestehenden Urheberrechte (Architekten , Künstler ); (z.B. bei Fassaden-Neugestaltungen und Umbauten im Gebäudeinneren)

1.3.5 Einschätzung und Prüfung bestehender Rechtstreitigkeiten mit Mietern, Nachbarn, Dienstleistern

1.4 Steuerrecht

Hinweis: Grundsätzlich ist zu empfehlen frühzeitig einem Steuerberater sowohl in die Geschäftsstrukturen als auch in die Mietverträge Einblick zu gewähren. Hier können, aufgrund von Änderungen in den Mieterstrukturen, erheblich veränderte Steuerzahlungen auftreten, die im Projekt berücksichtigt werden sollten. Wenn das Objekt unter Denkmalschutz steht, können steuerliche Vergünstigungen gemäß § 7 i ESTG ff. in Anspruch genommen werden.

Checkliste

1.4.1 Einschätzung und Prüfung steuerlicher Aspekte (z.B. Denkmalschutz AfA, latente Steuern, Vorsteuerberichtigungen)

1.4.2 Einschätzung und Prüfung, ob jetzige und/oder zukünftige Mieter des Gebäudes von der Umsatzsteuer befreit sind, bei einer Veränderung des Ist-Zustandes müssen diverse steuerrechtliche Anpassungen erfolgen

1.4.3 Prüfung und Einschätzung der Grundsteuerreduzierung während der Projektlaufzeit auf Grund von Leerstand

1.5 Denkmalschutzrecht

Hinweis: Steht das Objekt unter Denkmalschutz, greifen die Denkmalschutzgesetze der Länder. Die denkmalpflegerischen Vorgaben müssen bei der Planung berücksichtigt werden. Die Denkmale sind in sogenannten Denkmallisten und Denkmalkarten auf den Internetseiten der Landesdenkmalämter veröffentlicht. Da sie keinen rechtsverbindlichen Charakter haben, sind dort nicht alle als denkmalschutzwürdig identifizierte Objekte abgebildet. Eine Anfrage beim zuständigen Landesdenkmalamt mit der genauen Adresse sorgt für Klarheit. Planungen sollten mit der zuständigen unteren Denkmalschutzbehörde abgestimmt werden. Je nach Umfang münden sie in einer denkmalrechtlichen Genehmigung (kleine Maßnahmen) oder einer Baugenehmigung (Komplettsanierung). Es empfiehlt sich frühzeitig mit der zuständigen Denkmalbehörde Kontakt aufzunehmen, damit die Belange in der Planung aufgenommen werden können. Nach den jeweiligen Landesdenkmalschutzgesetzen gehen mit dem Besitz von Denkmälern Pflichten der Eigentümer einher, die bei Unkenntnis Konfliktpotential beherbergen. Bei weiteren Fragen zum Denkmalrecht können Sie sich bei unserer Vorständin Nicola Halder-Hass: halder-hass@fuerbauenimbestand.de melden.

Checkliste

1.5.1 Einschätzung und Prüfung auf Denkmalschutz der Immobilie. Wurde das Gebäude als Einzeldenkmal (Schutz außen und innen sowie Umgebung), als Bestandteil einer Gesamtanlage (Kubatur und Umgebung) eingetragen? Sind nur einzelne Elemente (z. B. Ausstattung, einzelne Türen, Fenster) unter Schutz gestellt? Ist ein Bodendenkmal zu erwarten (betrifft den Keller)?

1.5.2 Einschätzung und Prüfung, ob das Objekt selbst unter Denkmalschutz bestehen oder ob dieses zu vermuten sei

1.5.3 Einschätzung und Prüfung, ob bei der Planung von Ergänzungsbauten oder Aufstockungen von Bestandsgebäuden, in der Umgebung ein Denkmal steht, dass die Planung untersagt, weil die Maßstäblichkeit durch die Höhenentwicklung das Denkmal stören würde

1.5.4 Einschätzung und Prüfung der Strategieentwicklung zum Umgang mit denkmalschutzrechtlichen Vorschriften (Wann erfolgt die Ansprache des Denkmalschutzamtes, wie sind die Vorschriften auf die Projektidee zu bewerten, welche Nachteile könnten sich hieraus ergeben?)

1.5.5 Einschätzung und Prüfung im Falle einer denkmalschutzrechtlichen Eintragung, wie die grundlegenden Ansätze der Strategie im Umgang hiermit gelegt werden. Gibt es unter Umständen bereits politische Verbündete, die eine Ansprache des Denkmalschutzamtes und gemeinsame Lösungsfindung unterstützen?

1.5.6 Einschätzung und Prüfung vertragsdenkmalschutzrechtlicher Belange, Initiierung der Verhandlungen / Ausarbeitung der Verträge

2 Wirtschaftliche Besonderheiten

Die wirtschaftlichen Besonderheiten werden unterteilt in 2.1 Ankauf /Finanzierung, 2.2 Baukosten- und Termincontrolling und 2.3 Mieter und Bestandsmanagement. Alle aufgeführten Leitfragen dienen als Arbeitshilfe, auf die wirtschaftlichen Besonderheiten im Bestandsumbau hinzuweisen. Bitte denken Sie an alle weitergehenden wirtschaftlichen Themen.

2.1 Ankauf / Finanzierung

Hinweis: Bei den Besonderheiten im Ankauf und der Finanzierung geht es in erster Linie darum, zu überprüfen, ob sich der Umbau wirtschaftlich darstellen lässt und an welche Besonderheiten bei der Finanzierung gedacht werden müssen. Hierbei helfen Ihnen Projektentwickler oder Projektsteuerer, die Erfahrungen mit diesen Themenbereichen haben. Sollten Sie noch keinen passenden Partner gefunden haben schauen Sie auf nach unseren Experten auf der Mitgliederdatenbank: https://www.fuerbauenimbestand.de/mitglieder

Checkliste

2.1.1 Einschätzung und erarbeiten der Grundidee/Grobkonzept einer Neunutzung von Grundstück und Gebäude (einschl. Grob- Dimensionierung von Erweiterungspotential)

2.1.2 Einschätzung und erarbeiten einer erste grobe Wirtschaftlichkeitsrechnung / Developer-Kalkulation (auf der Basis überschlägiger Annahmen bzgl. Bodenwerten/Mieteinnahmen/Baukosten)

2.1.3 Einschätzung, Prüfen und Vergleichen der Projekt-Alternativen hinsichtlich Wirtschaftlichkeit (z.B. Trading-Profit, Free Cash Flow)

2.1.4 Einschätzung und Prüfung, ob grundsätzliches Interesse seitens Investoren und Banken besteht das Vorhaben zu finanzieren

2.1.5 Einschätzung und Prüfung, ob zusätzliche Grundstücke und Infrastrukturen erforderlich werden, die im Ankauf ebenfalls berücksichtigt werden müssen

2.1.6 Einschätzung, Prüfen und Erstellen möglicher Absichtserklärungen oder Exklusivitätsvereinbarungen (z.B. mit Grundstückseigentümern aufgrund von zeitlich intensiven Prüfungen)

2.1.7 Einschätzung, Prüfen und sicherstellen der Finanzierung und kontinuierlicher Abgleich mit dem angestrebten Investmentfokus (Valutierungsmechanismen klären, KK-Linien erfragen, Bereitstellungszinsen oder zusätzliche Versicherungen in Cash-Flow Planung einbinden)

2.1.8 Einschätzung und Abstimmung mit der Bank, ob das Baukostencontrolling über die Tabelle der BIB-276 abgedeckt werden darf. Die Vorteile und Arbeitstabelle finden sie hier: https://www.fuerbauenimbestand.de/bib-276

2.1.9 Einschätzung und Prüfung, ob vorhandene Materialien die im Bestandsgebäude verbaut sind, wirtschaftlich angerechnet bzw. über Plattformen wie Concular oder re:unit wiederverwendet werden können

2.1.10 Einschätzung und Prüfung, ob durch den CO2-Ausweis (siehe 4.2 Naturschutz) ein ökologischer Mehrwert bei der Wirtschaftlichkeit des Gebäudes Berücksichtigung finden kann

2.2 Baukosten- und Termincontrolling

Hinweis: Bei den Besonderheiten hinsichtlich der Baukosten- und des Termincontrollings verweisen wir auf die BIB-276. Dieser Arbeitshilfe schafft Transparenz bei der Planung der Baukosten im Bestandsumbau. (https://www.fuerbauenimbestand.de/bib-276). Als Experten helfen Ihnen Projektentwickler oder Projektsteuerer, die Erfahrungen mit diesen Themenbereichen haben. Sollten Sie noch keinen passenden Partner gefunden haben schauen Sie auf nach unseren Experten auf der Mitgliederdatenbank: https://www.fuerbauenimbestand.de/mitglieder

Checkliste

2.2.1 Einschätzung, Prüfung und Erstellung des Projektbudgets und ausführliche Wirtschaftlichkeitsberechnung. Um die Baukosten transparent zu planen empfiehlt sich die Verwendung der BIB-276 https://www.fuerbauenimbestand.de/bib-276

2.2.2 Einschätzung, Prüfung und Erstellung des Rahmenterminplanes für die jeweiligen Nutzungs- und Funktionskonzepte, ggfs. Erstellung eines Detailterminplans, Bauzeitenplan (Beachtung hinsichtlich Fördermöglichkeiten, Baugenehmigungszeiten, Abhängigkeitssituationen durch Kündigungsfristen der Bestandsmieter etc.)

2.2.3 Aktives Behördenmanagement vor Bauantragsstellung sicherstellen (Umweltbehörde, Bauaufsichtsamt, Amt für Verkehrswesen, Grünflächenamt, Feuerwehr etc., bei Sondernutzungen z.B. Veterinär- oder Gesundheitsamt)

2.2.4 Einschätzung, Prüfung, Erstellung und Fortschreibung der Planungs- und Bauausführungs-Strategie (Abgleich mit der Bestandssituation, Anpassungsmöglichkeiten nach Rückbau sollten möglich sein, Anpassungen mit der Mieterausbaubeschreibung nach Rückbau)

2.3 Mieter- und Bestandsmanagement

Hinweis: Im Bestandsumbau gibt es Bestandsmieter und Bewirtschaftungsthemen die direkt am Anfang des Projektes mitgedacht und gesteuert werden müssen. Es empfiehlt sich, diese Aufgaben nicht von der Projektentwicklung und Steuerung zu trennen, sondern vielmehr in die Projektentwicklung zu integrieren, um einen vollständigen und reibungslosen Ablauf zu gewährleisten und Abhängigkeiten optimal zu berücksichtigen.

Checkliste

2.3.1 Einschätzung und Prüfung, ob offensichtlich erkennbare Miet- und Nutzungsverhältnisse bestehen. Bei bestehenden Mietverhältnissen und Gebäuden in Nutzung, Prüfung ob Baumaßnahmen im laufenden Betrieb realisierbar wären.

2.3.2 Einschätzung und Prüfung, ob grundsätzlich neue Nutzungen aufgrund des Marktverhältnisses /Aufnahmefähigkeit des lokalen Markts denkbar sind und/oder ob bestimmte Nutzungen ausgeschlossen sind

2.3.3 Einschätzung und Prüfung der Nutzung der Immobilie mit dem Investmentfokus von Investoren/ Banken abgleichen (Finanzierbarkeit, Exit-Optionen)

2.3.4 Einschätzung und Prüfung, wie die Miet- und Investmentmärkte am Standort zu beurteilen sind

2.3.5 Einschätzung und Prüfung, ob die angegebenen Mietflächen plausibel sind

2.3.6 Einschätzung und Prüfung der bestehende Miet- und Nutzungsverhältnisse in der Immobilie überprüfen (Laufzeiten, Optionen, Indexierung, Kündigung etc.)

2.3.7 Einschätzung und Prüfung der ob besonderer betrieblicher Nutzungsanforderungen zu beachten sind (z.B. weiterlaufende Produktion, Betriebspflichten, Lieferverpflichtungen)

2.3.8 Einschätzung, Prüfung und Erstellung eines Nutzungs- und Funktionskonzepts (unter Berücksichtigung der erwarteten Nachfragetrends der spezifischen Immobilienmärkte und der Liegenschaftssituation)

2.3.9 Einschätzung und Prüfung möglicher Baulausten hinsichtlich des Nutzungskonzeptes. Gibt es ggf. Einschränkungen hinsichtlich der Vermietung durch Einzelhandelskonzepte etc.)

2.3.10 Einschätzung, Prüfung, Erstellung und Fortschreibung der Bewirtschaftungs-Strategie (Aufstellung der Bewirtschaftungsbudgets, Planen der Instandhaltung, Beauftragung von Projektbeteiligten, Berücksichtigung der Bewirtschaftungskosten in Cash-Flow Planung, vertragsbedingte Übernahmen prüfen und auf wirtschaftliche Auswirkungen untersuchen, Kostenschätzung der Betriebskosten in der Bau- und Bestandsphase, besondere betriebsbedingte Kosten berücksichtigen, etc.)

2.3.11 Einschätzung und Prüfung, spezieller Anforderungen bei Vorhaben mit Arbeitsstätten, Beachtung der Arbeitsstättenverordnung

2.3.12 Einschätzung und Prüfung ob ggf. Bestandsmietern gekündigt werden müssen, hier sollte ein Entmietungsprozess geplant werden

2.3.13 Einschätzung und Prüfung spezieller Nutzer-/Mieterinteressen, ggf. temporäres Umzugsmanagement bei Bestandsmietern durchführen, Betriebsabläufe bei Gewerbebetrieben berücksichtigen

2.3.14 Einschätzung und Prüfung, welche Dokumentationen zur durchgeführten oder geplanten Instandhaltungsmaßnahmen vorliegen

3 Technische Besonderheiten

Die technischen Besonderheiten werden unterteilt in 3.1 Gebäudesubstanz und 3.2 Gebäudetechnik. Alle aufgeführten Leitfragen dienen als Arbeitshilfe, die auf die technischen Besonderheiten im Bestandsumbau hinzuweisen. Bitte denken Sie an alle weitergehenden technischen Themen.

3.1 Gebäudesubstanz

Hinweis: Die Gebäudesubstanz stellt eine der wichtigsten Besonderheiten im Bestand dar. Das Objekt muss gründlich auf alle Herausforderungen beim Umbau geprüft werden. Hierbei helfen Ihnen Fachexperten zu den einzelnen Themenbereichen. Als Empfehlung können wir aussprechen, gleich bei den ersten Besichtigungen Ihre Experten des Vertrauens mitzunehmen und ihre Einschätzung zu erfragen. Sollten Sie noch nicht die richtigen Experten gefunden haben, schauen Sie gerne auf unsere Mitgliederdatenbank: https://www.fuerbauenimbestand.de/mitglieder

Checkliste

3.1.1 Einschätzung und Prüfung, welche Unterlagen vor liegen, welche Unterlagen fehlen (Liegt die Ursprungsstatik oder die aktuelle statische Berechnung vor, liegt ein (aktuelles) Brandschutzkonzept vor, gibt es ein Aufmaß bzw. eine aktuelle Plangrundlage)

3.1.2 Einschätzung und Prüfung der Drittverwendbarkeit der Gebäudestruktur  (Lassen sich Gebäudetiefe, Geschosshöhe, Achsraster, Tragkonstruktion, Fassade und Gebäudetechnik anderweitig nutzen oder geben Sie eine Nutzung vor? Passt die Gebäudestruktur zur Projekt-Idee?)"

3.1.3 Einschätzung und Prüfung der Bauschäden an der Gebäudesubstanz (Welche Bauschäden liegen vor bzw. welche Gutachten bringen Klarheit zu möglichen Schäden? Z.B. Feuchtigkeit, Holzschäden, Beton, Putz usw.?) Welche Anforderung sind an die aktuelle oder zukünftige Nutzung zu stellen (z.B. Brandschutz, Schallschutz usw.)?

3.1.4 Einschätzung und Prüfung möglicher Gebäudeerweiterungen einschätzen (z.B. Aufstockung, Anbau)

3.1.5 Einschätzung und Prüfung, ob besonderer Rückbaubedarf besteht?

3.1.6 Einschätzung und Prüfung einer Bauteilanalyse

3.1.7 Einschätzung und Prüfung der Energieeffizienz (insb. bei Änderungen, Erweiterungen und dem Ausbau gemäß §§ 9 ff. EnEV)

3.1.8 Einschätzung und Prüfung der bauordnungsrechtlichen Anforderungen berücksichtigen (Insb. Brandschutz, inkl. Vorabstimmung der brandschutztechnischen Lösungsmöglichkeiten; Schallemissionen; Verkehrserschließung)

3.1.9 Einschätzung, Prüfung, Erstellung der Entwurfs- und Genehmigungsplanung mit dem Ziel Bauantragsstellung fertigstellen (Leistungsphasen 3 und 4 HOAI, unter Einbindung der erforderlichen Fachplaner und Gutachter)

3.1.10 Einschätzung, Prüfung und Einbindung konkreter Nutzeranforderungen hinsichtlich Bauqualitäten und Ausbauplanung (Schnittstellenliste fortschreiben, Ausbaubeschreibung für Mietvertrag abstimmen und an Bestand anpassen)

3.1.11 Erkenntnisse/Ergebnisse aus dem Rückbau kontinuierlich auswerten und berücksichtigen sowie an den bisherigen Erkenntnissen (z.B. Statik, Gründung, Schadstoffe) spiegeln (Planerisches Fehlerpotential durch unzureichende geometrische Aufnahme des Bestandes reduzieren)

3.1.12 Einschätzung, Prüfung und Erstellung eines digitalen Zwillings des Gebäudes für eine verbesserte Datengrundlage

3.1.13 Einschätzung und Prüfung, wann die letzte Brandschau stattgefunden hat und wenn ja, welche Mängel aufgezeigt wurden

3.2 Gebäudetechnik

Hinweis: Die Gebäudetechnik stellt eine der wichtigsten Besonderheiten im Bestand da. Die Technik des Objektes muss gründlich auf alle Herausforderungen beim Umbau geprüft werden. Hierbei helfen Ihnen Fachexperten zu den einzelnen Themenbereichen. Als Empfehlung können wir aussprechen, gleich bei den ersten Besichtigungen Ihre Experten des Vertrauens mitzunehmen und Ihre Einschätzung zu erfragen. Sollten Sie noch nicht die richtigen Experten gefunden haben, schauen Sie gerne auf unsere Mitgliederdatenbank: https://www.fuerbauenimbestand.de/mitglieder

Checkliste

3.2.1 Einschätzung und Prüfung, wie der augenscheinliche Zustand relevanter technischer Anlagen (Sprinkleranlagen, Brandschutztore, -türen, Lüftungsanlagen, etc.) ist

3.2.2 Einschätzung und Prüfung der technischen Gebäudeausstattung auf Anforderungs- und Gebrauchstauglichkeit prüfen (TGA-Ampel - Verweis auf Anhang Redevelopmentleitfaden)

3.2.3 Einschätzung und Prüfung der Energieeffizienz (insb. bei Änderungen, Erweiterungen und dem Ausbau gemäß §§ 9 ff. EnEV)

3.2.4 Einschätzung und Abfragen des Status quo der technischen Gebäudeunterlagen (Pläne, Statik, Haustechnik, technische Erschließung)

3.2.5 Einschätzung und Prüfung der Verwendbarkeit der vorhandenen Infrastruktur prüfen (Straßen, Wege, Medien)

3.2.6 Einschätzung und Prüfung, wie die Stromversorgung zu bewerten ist und ob der Zustand und die Kapazitäten ausreichend dimensioniert sind

3.2.7 Einschätzung und Prüfung, ob erkennbare wesentliche technische Hindernisse für das Redevelopment / die neue Nutzung bestehen

3.2.8 Einschätzung und Prüfung der Infrastruktur  (Straßen und Wege, Medien etc.; Verflechtungen, Rückbauthemen)

3.2.9 Einschätzung und Prüfung, ob spezielle technische Anlagen vorhanden sind, die als Chance oder Risiko gewertet werden können?

3.2.10 Einschätzung und Prüfung, wie der Zustand der Wärmeversorgung zu bewerten ist und welches Heizmedium wird verwendet

3.2.11 Einschätzung, Prüfung und Einbindung der Nutzeranforderungen hinsichtlich Qualitäten und Ausbauplanung

3.2.12 Einschätzung, Prüfung und Einbindung technische Erfordernisse aufgrund betrieblicher Abläufe des Nutzers

3.2.13 Einschätzung und Prüfung der technischen Varianten auf Basis der Nutzungsideen, Bedarfsanalyse mit dem potentiellen Nutzer erstellen und Bedarf mit den Möglichkeiten der Bestandsimmobilie abgleichen

3.2.14 Einschätzung und Prüfung der Energieeffizienz (insb. bei Änderungen, Erweiterungen und dem Ausbau gemäß §§ 9 ff. EnEV)

3.2.15 Einschätzung und Prüfung der bauordnungsrechtlichen Anforderungen berücksichtigen (Insb. Brandschutz, inkl. Vorabstimmung der brandschutztechnischen Lösungsmöglichkeiten)

3.2.16 Einschätzung und Durchführung von Kanalbefahrung auf Grundstück und dem dazugehörigen öffentlichen Eigentum

3.2.17 Einschätzung und Prüfung von Einschränkungen bei erneuerbaren Energien durch den Bestand

3.2.18 Prüfung und Bewertung der Umweltenergiequellen

4 Umwelttechnische Besonderheiten

Die umwelttechnischen Besonderheiten werden unterteilt in 4.1 Schadstoffe und 4.2 Natur- und Klimaschutz. Alle aufgeführten Leitfragen dienen als Arbeitshilfe, auf die umwelttechnischen Besonderheiten im Bestandsumbau hinzuweisen. Bitte denken Sie an alle weitergehenden umwelttechnischen Themen.

4.1 Schadstoffe

Hinweis: Schadstoffe bei Bestandsumbauten sind ggf. kostenintensive Herausforderungen. Bitte scheuen Sie sich aber nicht, sich diesen Herausforderungen zu stellen. Alle Schadstoffe, lassen sich heutzutage schnell und eindeutig identifizieren und ein Konzept erarbeiten, wie diese ordentlich bearbeitet werden können. Hierbei helfen Ihnen Fachexperten zu den einzelnen Themenbereichen. Als Empfehlung können wir aussprechen, gleich bei den ersten Besichtigungen Ihre Experten des Vertrauens mitzunehmen und Ihre Einschätzung zu erfragen. Sollten Sie noch nicht die richtigen Experten gefunden haben, schauen Sie gerne auf unsere Mitgliederdatenbank: https://www.fuerbauenimbestand.de/mitglieder

Checkliste

4.1.1 Einschätzung, Prüfung und Beurteilung der umweltthematischen Auffälligkeiten (Schadstoffe, aktuelle Nutzung/ Zustand, Indizien aus Exposé und Objektunterlagen etc.)

4.1.2 Einschätzung, Prüfung und Beurteilung der möglichen Indizien auf Schadstoffe anhand des Gebäudealters (Abgleich mit Schadstoff-Ampel siehe Anhang des Redevelopmentleitfaden)

4.1.3 Einschätzung, Prüfung und Auswertung historischer Luftbilder (Aktuelle und historische Gebäudenutzung ermitteln oder verifizieren, Verdacht auf Kampfmittel / Kriegseinwirkungen, Bergbauauswirkungen berücksichtigen)

4.1.4 Einschätzung, Prüfung und Auskunft aus dem amtlichen Altlastenkataster bezüglich des Grundstücks einholen (Nutzungshistorie recherchieren und bewerten, Einfluss von Umfeld/Nachbarschaft auf mögliche umweltrelevante Themen prüfen, Plausibilität und Vollständigkeit von Altgutachten prüfen, Lage der Immobilie zu Grundwasserbelastungsfahnen analysieren, Ergebnisse laufender Monitoringmaßnahmen berücksichtigen)

4.1.5 Einschätzung, Prüfung und Auskunft der Behörde über laufende umweltbezogene Sanierungsmaßnahmen oder schwebende Sanierungsanordnungen einholen

4.1.6 Einschätzung, Prüfung und Beurteilung potenzieller zusätzlicher Grundstücksrisiken (Altbergbauverdacht, Brunnen (Wasserbuch), Überflutungs- oder Überschwemmungsgebiet)

4.1.7 Einschätzung, Prüfung und Beurteilung bei einer vor Ort Begehung, ob mögliche Informationen für Schadstoffe bekannt sind (Zeitzeugen und Nachbarn/Anwohner befragen. Bei Freiflächen: Geländetopographie, Anomalien, Bewuchs, Nachbarschaft erfassen)

4.1.8 Einschätzung und Prüfung des Datenraums/Unterlagen hinsichtlich Aussagen zu möglichen schadstoffhaltigen Verbauungen und potentiellen „Verschmutzungsbereichen“ prüfen

4.1.9 Einschätzung, Prüfung und Durchführung von Gebäudesubstanzuntersuchungen (Bauteile und Verbauungen öffnen, Kernbohrungen durchführen, Bausubstanz- und Materialproben nehmen zur analytischen Untersuchung und zur Erstellung eines Gebäudeschadstoffkatasters

4.1.10 Einschätzung, Prüfung und Durchführung von Raumluftmessungen zur Bestimmung der Belastung durch leichtflüchtige Schadstoffe durchführen („Raumlufthygiene“)

4.1.11 Einschätzung, Prüfung und Durchführung von Bohrungen und Sondierungen (bzw. Schürfungen) zur Bodenprobenentnahme im Gelände durchführen und wirtschaftlich bewerten

4.1.12 Einschätzung, Prüfung und Durchführung Bodenluftuntersuchungen

4.1.13 Einschätzung, Prüfung und Erstellung von Aufmaßen der schadstoffhaltigen Verbauungen, Sanierungs-, Abbruch- und Entsorgungskonzept erstellen, Abfallerzeugernummer beantragen (gemäß elektronischem Abfallnachweisverfahren eANV)

4.1.14 Einschätzung, Prüfung und festlegen von Schwarz (dreckig)-Weiß (sauber)-Bereichen (Anforderungen der Technischen Regeln für Gefahrstoffe TRGS 519/521 beachten, Schadstoffsanierungsarbeiten mit dem Gewerbeaufsichtsamt abstimmen)

4.1.15 Einschätzung, Prüfung und festlegen von Sanierungsziele im Hinblick auf die Folgenutzung mit der zuständigen Behörde abstimmen (unter Einbeziehung eines entsprechenden Gutachters zur Überprüfung der Notwendigkeit)

4.1.16 Einschätzung, Prüfung und Erstellung von weiteren Sanierungsuntersuchungen/ Detailerkundungen (EDDA Phase III)

4.1.17 Einschätzung, Prüfung und Erstellung von mögliche Sanierungsvarianten der Schadstoffe und Restriktionen mit Fachplanern und Projektbeteiligten diskutieren

4.1.18 Einschätzung, Prüfung und Erstellung eines Sanierungsplan nach Bodenschutzgesetz mit dem Ziel der Verbindlichkeitserklärung

4.1.19 Einschätzung, Prüfung und Anmeldung von Schadstoffsanierungsarbeiten , Baustelleneinrichtungs- und Schwarz(dreckig)-Weiß(sauber)-Bereiche festlegen

4.1.20 Einschätzung, Prüfung und Einführung eines Abfall- und Entsorgungsmanagement, Haufwerk beproben, Deklarationsanalytik durchführen, Freimessungen sowie Sohl- und Böschungsbeprobungen durchführen

4.1.21 Einschätzung, Prüfung und Erstellung von Maßnahmen zur Reduzierung von Umweltauswirkungen/ Schadstoffverschleppung

4.1.22 Einschätzung und Prüfung bei Verdacht, Kampfmitteluntersuchungen mit dem Ziel der Freimessung durchführen

4.2 Natur- und Klimaschutz

Hinweis: Bauen im Bestand ist das nachhaltigste, was in der Immobilienbranche umgesetzt werden kann. Durch den Umbau im Bestand werden CO2 Emissionen, Abfall und Flächenversiegelung im Vergleich zu einem Neubau eingespart. Transparenz bringt hier der von der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung erstellte CO2 Ausweis. In Bedacht auf eine enkeltaugliche Zukunft, prüfen sie alle naturschutzrechtlichen Besonderheiten und bedenken Sie bei allen weiteren Punkten, wenn Sie die Herausforderungen im Bestand zu Chancen werden lassen, Sie wirklich gutes für die Umwelt tun. Auch hier gibt es diverse Experten die Ihnen bei allen Fragen rund um den Natur- und Klimaschutz, aber auch hinsichtlich der Taxonomiekonformität etc. weiterhelfen können. Experten finden Sie auf unserer Mitgliederdatenbank: https://www.fuerbauenimbestand.de/mitglieder

Checkliste

4.2.1 Einschätzung und Prüfung des vorliegenden Energieausweises auf mögliche Einsparpotentiale

4.2.2 Einschätzung und Prüfung der Art und des Umfangs der Nachhaltigkeits-Strategie

4.2.3 Einschätzung, Prüfung und Durchführung Maßnahmen zur Lärm-, Staub- und Verkehrsreduzierung

4.2.4 Einschätzung, Prüfung und Durchführung von weiteren umweltthematischen Untersuchungen (z.B. Red-Flag-Report, Environmental Due Diligence Audit (EDDA))?

4.2.5 Einschätzung und Prüfung, ob Verdacht auf weitere umweltrelevante Themen besteht? (bspw. Kanalisation, Abwasser, etc.)

4.2.6 Einschätzung und Prüfung von Grundwasser-Messstellen in der Örtlichkeit suchen oder neu bohren und ggf. beproben

4.2.7 Einschätzung und Prüfung von naturschutzrechtlichen Ausgleichsmaßnahmen (z.B. durch zusätzliche Versiegelung, Eingriffe in Artenschutz bei z.B. zeitlich ausgeprägtem Leerstand der Immobilie)

4.2.8 Einschätzung, Prüfung und Erstellung eines CO2 Ausweises für das Gebäude, um darzustellen wie viel CO2 eingespart werden konnte, da das Gebäude nicht neu gebaut wurde und wie Sie mit dem Umbau die Bewirtschaftungsphase verbessert haben. Den CO2 Ausweis mit Anwendungsleitfaden finden Sie hier: https://gif-ev.com/produkt/co2e-ausweis-inkl-anwendungsleitfaden/

4.2.9 Einschätzung, Prüfung und Berücksichtigung möglicher Zertifizierungsziele. Vorprüfung durch Auditoren als Indikation

4.2.10 Einschätzung, Prüfung und Berücksichtigung möglicher bereits vorhandener Zertifikate, wenn ja müssen Rezertifizierung Prozesse bedacht werden

4.2.11 Einschätzung, Prüfung und Berücksichtigung der Anforderungen möglicher Benchmarks oder Reporting (z.B. GRESB/ EU Levels)

4.2.12 Einschätzung, Prüfung und Durchführung einschlägiger Untersuchungen im Hinblick auf das Vorliegen artenschutzrechtlicher Vorgaben

4.2.13 Einschätzung und Prüfung, ob ein Energieausweis (Energy Performance Certificate – EPC) vorliegt. Wenn nicht, welcher Energieverbrauch/-bedarf ist im letzten Kalenderjahr angefallen?

4.2.14 Einschätzung und Prüfung, ob weitere Maßnahmen zur Vermeidung/ Reduktion akuter oder chronischer Umweltrisiken bestehen

4.2.15 Einschätzung und Prüfung, ob ein Nachweis darüber vor liegt, dass das Objekt oder die immobilienbezogene Aktivität die Kriterien der EU-Taxonomie erfüllt oder was dafür erfolgen muss

4.2.16 Einschätzung, Prüfung und Durchführung einer Klimarisikoanalyse

4.2.17 Einschätzung und Prüfung, der Treibhausgasintensität im Betrieb" (kgCO2/m²a) und Strategieerstellung der Verbesserung des Betriebs (siehe ebenfalls CO2-Ausweis Punkt 4.2.8)

4.2.18 Einschätzung und Prüfung von lokalen und oder landesweiten Klimaschutzzielen

5 Soziale Besonderheiten

Die sozialen Besonderheiten werden unterteilt in 5.1 Standortanalyse und 5.2 Stakeholdermanagement. Alle aufgeführten Leitfragen dienen als Arbeitshilfe, auf die sozialen Besonderheiten im Bestandsumbau hinzuweisen. Bitte denken Sie an alle weitergehenden sozialen Themen.

5.1 Standort- und Gebäudeanalyse

Hinweis: Die Standort- und Gebäudeanalyse ist für die Bestandsentwicklung ähnlich entscheidend, wie bei einem Neubauprojekt. Besonderheiten können hier nachbarschaftliche Konflikte etc. sein. Es ist eventuell empfehlenswert mit den Akteur:innen vor Ort in den direkten Dialog zu gehen, um die Themen aufzunehmen und bei der Entwicklung entsprechend zu beachten.

Checkliste

5.1.1 Einschätzung der städtebaulichen Einordnung und Image und Bedeutung des Grundstücks für die Stadt bewerten und Umgebungs-Analyse durchführen

5.1.2 Einschätzung und Prüfung, ob erhöhte Sicherheitsanforderungen an der Immobilie beachtet werden müssen

5.1.3 Einschätzung und Prüfung durch Social-Media und Internet-Recherche, ob Grundstück oder Bebauung unter besonderer Beobachtung stehen

5.1.4 Einschätzung, ob politische Widerstände gegen die neue Nutzung und Bebauung zu erwarten sind ggf. positiv genutzt werden können (Mehrheitsmeinungen und -verhältnisse in den politischen Gremien, Bürgerinitiativen etc.)

5.1.5 Einschätzung und Prüfung, ob das Objekt sich in der Nähe zu möglichen Störfallbetrieben befindet (dies hätte Auswirkungen auf die wirtschaftlichen und technischen Besonderheiten, da das Gebäude ggf. diverse Bauordnungsrechtliche Auflagen bekommt bspw. Fenster nicht öffenbar)

5.1.6 Einschätzung und Prüfung, ob positive politische und zivile Interessen vorliegen, ggf. Verbündete suchen, Strategie zur Ansprache relevanter Projektinstanzen (WiFö, etc.)

5.1.7 Einschätzung und Prüfung potenzielle nachbarschaftliche Restriktionen/Konfliktpotentiale

5.1.8 Einschätzung und Prüfung durch eine Stakeholder-Analyse einschl. der Identifikation der verschiedenen Stakeholder-Interessen durchführen

5.1.9 Einschätzung und Prüfung, ob partizipative Verfahren bei der Entwicklung der Immobilie gefordert sind / notwendig und wenn ja, sind diese Verfahren der Entwicklung zuträglich?

5.1.10 Einschätzung und Prüfung, ob das Objekt barrierefrei ist oder wie die Anforderungen ggf. nachgerüstet werden können

5.1.11 Einschätzung und Prüfung der Mobilität zum Objekt (Verkehrsanbindung in Abhängigkeit zur Relevant für den Objekttyp und die Lage (z.B. Nähe zu ÖPNV / zentralen Bahnhöfen, E-Mobilität, Sharing Angebote, Parkplätze etc.)

5.1.12 Einschätzung und Überprüfung des Grades der sozialen Nutzung im Objekt und ggf. Erweiterung der sozialen Nutzung

5.1.13 Einschätzung und Prüfung der Nähe zu nutzerspezifischen Einrichtungen (Bsp. Gastronomie, Nahversorgung)

5.1.14 Einschätzung und Prüfung des Erholungswertes in den umliegenden Flächen und Aufenthaltsräumen

5.1.15 Einschätzung und Prüfung der Medienerschließung (Handyempfang etc.)

5.2 Stakeholdermanagement

Hinweis: Bei Bestandsentwicklungen ist es wichtig ein aktives Management mit den Bestands- und Zukunftsmietern sowie allen Stakeholdern zu führen, diese einzubinden und über die Besonderheiten im Bestandsumbau zu informieren.

Checkliste

5.2.1 Einschätzung, Prüfung und Durchführung eines Mieterinformations- und Integrationskonzeptes bei Maßnahmen im laufenden Betrieb

5.2.2 Einschätzung, Prüfung und Erstellung von Bekanntmachungen des neuen Eigentümers bei den Mietern und relevanten Nachbarn

5.2.3 Einschätzung und Prüfung, wie sensibel die Bestandsmieter (auch bei Begehungen) behandelt werden müssen

5.2.4 Einschätzung und Prüfung externe Stakeholder Interessen (Banken, Kapitalgeber, neue Mieter) hinsichtlich möglicher Konformitäten (ESG, Zertifikate etc.)

6 Sonstige Besonderheiten

Die sonstigen Besonderheiten werden unterteilt in 6.1 Fördermöglichkeit und 6.2 Versicherung. Alle aufgeführten Leitfragen dienen als Arbeitshilfe, auf die sonstigen Besonderheiten im Bestandsumbau hinzuweisen. Bitte denken Sie an alle weitergehenden sonstigen Themen.

6.1 Fördermöglichkeiten

Hinweis: Bei Bestandsimmobilien, denkmalgeschützten Gebäuden und besonders erhaltenswerter Bausubstanz (wird von der Stadtplanung in den Kommunen festgelegt) gibt es diverse Fördermöglichkeiten. Hierfür sprechen Sie am besten mit Banken, Energieberatern, Denkmalpflegern und Steuerberater, die immer über die aktuellen Fördermöglichkeiten informiert sind. Sie können sich auch selbst im Internet über die aktuellen Fördermöglichkeiten informieren. Die KFW bietet diverse Förderprogramme an. Bitte beachten Sie, dass Förderanträge eine gewisse Zeit in Anspruch nehmen und diese meist vor Umsetzung beantragt und genehmigt werden müssen. Unsere Experten finden Sie hier: https://www.fuerbauenimbestand.de/mitglieder

Checkliste

6.1.1 Einschätzung und Prüfung, ob Förderungen in den Realisierungszeitplan eingeplant werden können

6.1.1 Einschätzung, Prüfung und Beantragung von einem Fördermittelbescheid (insb. für die energetische Sanierung)

6.2 Versicherung

Hinweis: Bei Bestandsentwicklungen gibt es diverse Besonderheiten beim Versicherungsschutz. Sprechen Sie hier offen mit Ihrem Versicherer auch über die Herausforderungen und sichern Sie sich gut ab.

Checkliste

6.2.1 Einschätzung und Prüfung, wie gut die Versicherung des Bestandseigentümers ist und ob die Police regelmäßig gezahlt wurde

6.2.1 Einschätzung, Prüfung und Abschluss notwendiger Versicherungen (Feuer-/Bauleistungs-/Grundbesitzhaftpfichtversicherung, Altbestand etc.)

6.2.2 Einschätzung, Prüfung und Abschluss (Elementar-) Versicherungen für akute Umweltrisiken

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